Asuntosijoittaminen – kannattaako vuonna 2022 sijoittaa?

osakesijoitus asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen on ollut huippusuosittua Suomessa jo vuosien ajan. Osasyynä tähän on ollut vivuttamisen eli lainalla sijoittamisen houkuttelevuus, sillä korot ovat olleet miinuksella jo vuosia. Vuosi 2022 toi mukanaan kuitenkin ennätysinflaation ja Euriborin nousun plussan puolelle. Näin ollen asuntosijoittajien lainojen korot nousivat ja sijoitusasunnon kate pieneni kertaheitolla.

Tämä ei kuitenkaan välttämättä tarkoita sitä, että asuntosijoittamisen aika olisi ohi. Kannattaako se edelleen vuonna 2022 ja kuinka sijoittaa niin, että sijoituksesta saa kaiken irti? Lue tämä artikkeli ja kuulet!

Asuntosijoittaminen tuo turvaa silloin, kun muut sijoituskohteet romahtavat

Asuntosijoittaminen eli asunnon ostaminen sijoitusasunnoksi yleensä vuokraamista varten on ollut kasvava trendi. Etenkin opiskelijakaupungeissa ja Suomen suurimmissa kaupungeissa asuntojen kysyntä on ollut suurta ja pienten yksiöiden ja kaksioiden markkinoilla on ollut omistajan markkinat.

Ei siis ihme, että sijoitusasuntojen ostaminen on ollut suosittua. Sijoitusasunnosta saa säännöllistä vuokratuloa, jolla lainaa voi lyhentää vähän kerrallaan. Näin asunto ikään kuin maksaa itseään takaisin ja omistaja rikastuu. Asunnosta saa pientä tuottoa ja siinä vaiheessa kun laina on maksettu, pääsee omistaja jopa hyville ansioille. Asuntosijoittaminen onkin nähty hyvien tuotto-odotusten suhteellisen vähäriskisenä sijoitusmuotona.

Asuntomarkkinoilla sijoitushorisontti on pidempi

Asunto on välttämättömyys, eikä asuntoa vaihdeta kovinkaan usein. Myös asunnon myyntiin ja ostoon liittyy kuluja, joten yleensä asunto on melko pitkäikäinen sijoitus. Koska sijoitushorisontti on yleensä pidempi kuin vaikkapa osakkeilla, ei asuntomarkkinan markkina-arvoissa näy myöskään samanlaista heiluntaa. Asuntosijoitus onkin nähty hyvänä sijoitusmuotona silloin, kun muiden sijoituskohteiden arvo laskee.

Tietyllä tavalla asunnon omistaminen suojaa siis sijoittajaa tilanteessa, jossa ajaudutaan lamaan. Asuntosijoittaminen tulee kuitenkin omilla riskeillään varustettuna ja tyhjät kuukaudet ja maksamattomat vuokrat kääntävät sijoituksen nopeasti tappiolliseksi. Yhtä kaikki asuntosijoittaminen on potentiaalinen lisä sijoitussalkkua hajauttamaan!

Asuntosijoittaminen on murroksessa

Vuoden 2022 nopea inflaatio vaikuttaa asuntomarkkinaan. Ukrainan sota ajoi Euroopan talouden kriisiin, vaikka merkkejä oli ilmassa jo ennen varsinaista sodanjulistusta. Seurauksena inflaatiosta Euroopan Keskuspankki on reagoinut inflaatioon nostamalla Euriboria ja tämä vaikuttaa suoraan suomalaisten lainoihin, jotka on Euriboriin sidottuja.

Asuntomarkkinoilla tapahtuu muutenkin, sillä korona muutti ihmisten ostokäyttäytymistä ja jopa asumisjärjestelyitä. Koronapandemia nosti myös raaka-aineiden hintoja ja sekoitti maailmanlaajuisen logistiikan, jolloin uudisrakennusten rakennuskulut nousevat merkittävästi. Tämä johtaa uusien asuntojen hintojen nousuun.

Asuntojen hinnat ovat tuttuun tapaan nousussa, eikä varsinaista romahdusta ole nähty vaikka hintataso etenkin pääkaupunkiseudulla on suorastaan järkyttävän korkea. Vuokrat eivät onneksi tai sijoittajan epäonneksi nouse samaan tahtiin, joten sijoitusasunto maksaa itsensä takaisin yhä pidemmässä ajassa. Tämä vaikuttaa sijoitusasunto-omistamisen järkevyyteen. Vuoden 2022 ohjenuora asuntosijoittamiseen onkin sijoittaa järkevästi!

Vuonna 2022 kannattaa sijoittaa järkevästi

Vaikka muutokset maailman taloustilanteessa ovatkin johtaneet tilanteeseen, jossa asuntosijoittaminen ei näytä enää yhtä järkevältä ratkaisulta kuin vaikkapa vuosi sitten, ei kannata kuitenkaan heittää kirvestä kaivoon.

Viimeisten kymmenen vuoden aikana asuntolainan saaminen on ollut hankalahkoa, mutta mikäli vakuudet ovat riittäneet, on asuntolainojen korkotaso ollut siedettävä. Saatavilla on ollut kiinteän ja muuttuvan koron lainoja, mutta valinta ei ole vaikuttanut niin tärkeältä, sillä korot ovat olleet matalia joka tapauksessa.

Nyt kun korkojen nousu on alkanut ja jatkunee tulevaisuudessakin on kuitenkin aika miettiä järkevästi. Valitse sellainen lainasumma, jonka pystyt maksamaan myös tilanteessa, jossa koron osuus kasvaa tai korkosumma nousee. Harkitse maksullista korkokattoa tai -putkea ja tutustu myös muihin pankin lisäpalveluihin. Kilpailuta lainasi, mikäli taloutesi kantokyky ei kestä nykyisiä lyhennyseriä. Sijoita harkiten ja muista sijainti, sijainti ja sijainti!

Vastaa

Asuntosijoittaminen

Säästöjä kannattaa hajauttaa

Metsät kasvavat ja asunnot sekä kiinteistöt kerryttävät vuokratuottoa myös silloin kun osakemarkkinoilla myrskyää. Siksi kiinteistörahastot ja metsärahastot ovatkin perinteisesti muodostaneet osan ammattimaisten sijoittajien sijoitussalkkujen kivijalasta. Piensijoittajien ja säästäjien on sen sijaan ollut vaikeaa päästä niihin käsiksi. Nyt asunto-, kiinteistö- ja metsärahastojen avulla kenellä tahansa on mahdollisuus hajauttaa säästöjä monipuolisesti perinteisten osake- ja korkosijoitusten ulkopuolelle. Uusi koti hyvällä paikalla on erinomainen vaihtoehto sijoittajalle.

Asuntosijoittamisen hyödyt

1. Sijoitusasunto tuottaa tasaista kuukausittaista tuloa, kun vuokraat asunnon eteenpäin

2. Sijoitusasunto kelpaa vakuudeksi noin 60–70 % osalta, joten tarvitset rahaa ja/tai vakuuksia tavallisesti vain 30–40 % asunnon hinnasta.

3. Kun valitset sijoitusasunnon oikein, pystyt vaikuttamaan asuntosijoittamisesta saamiisi tuottoihin. Esimerkiksi remontointi nostaa asunnon vakuusarvoa.

4. Saat hyvän suojan pääomallesi inflaatiota vastaan.

5. Asuntosijoittamisen riski on pieni. Asuntojen hintakehitys on historiallisesti ollut nouseva pitkällä aikavälillä. Tilapäinen hintojen lasku ei vaikuta vuokratuottoon, jota sijoitusasunto tuottaa.

6. Voit vähentää lainan korot, hoitovastikkeen sekä remontointikustannukset pääomatuloistasi.

Lähde: https://www.op.fi/henkiloasiakkaat/teemat/asuminen/haaveissa-asuntosijoittaminen

Miksi kannattaa aloittaa asuntosijoittaminen?

  • Asuntosijoittaminen on matalariskinen ja vakaa pitkäaikaisen sijoittamisen muoto, joka suojaa sijoitettua pääomaa inflaatiolta.
  • Sijoitusasunnon tuotto kertyy kahta kautta: vuokran muodossa kuukausittain ja asunnon mahdollisena arvonnousuna vuosien saatossa.
  • Vuokratuloista voi tehdä verovähennyksiä, mikä parantaa merkittävästi sijoitusasunnon tuottoa.
  • Asuntosijoittaminen onnistuu suhteellisen pienellä pääomalla, koska asunnon vakuusarvo on korkea.

Mitä etua on siitä, että sijoitusasunto on uusi?

  • Uuteen asuntoon ja taloyhtiöön ei ole tulossa remontteja, jolloin kulut ovat ennustettavat ja tuoton laskeminen helpottuu.
  • Koska pääset ostamaan sijoitusasunnon rakennusvaiheessa, voimme auttaa sinua löytämään vuokralaisen jo ennen talon valmistumista – ja vältyt kokonaan tyhjiltä kuukausilta.
  • Vastavalmistunut asunto täyttää nykyvuokralaisen kriteerit ja on helpompi vuokrata kuin vanha.
  • Uudiskohteessa voit hyödyntää yhtiölainaa, mikä tuo lisää mahdollisuuksia rahoitukseen ja saattaa parantaa tuottoa.
  • Keskeisellä paikalla sijaitsevan ja hyväkuntoisen asunnon saa helposti myytyä, jos asuntosijoittamisen haluaakin vaihtaa johonkin toiseen sijoitusmuotoon.

Lähde: https://www.yit.fi/asunnot/myytavat-asunnot/asuntosijoittaminen

EstateGuru is the leading European marketplace for short-term, property-backed loans. We connect developers, businesses and private individuals with investors, enabling them to raise the necessary capital to finance their projects or to borrow against professionally valued property. At the same time, investors can earn remarkable returns by investing in property-backed loans. The particular expertise of our founders from real estate development, legal, financial and investment scene enables us to assess each project adequately and identify its potential. To date, EstateGuru has more than 19 000 investors from 109 countries earning an annual average interest rate of 12.27%.

Asuntosijoittamisen tuotto

Jotta asuntosijoittaminen on kannattavaa, on sijoittajan saatava tuottoa kohteestaan. Asuntosijoittamisen vuokratuotto tarkoittaa tuottoprosenttia, joka mittaa vuokrattavan sijoitusasunnon tuottavuutta. Tuotto muodostuu vuokratuloista ja mahdollisesta asunnon arvon noususta.

Asuntosijoittamisen vuokratuotto on yksi tärkeimpiä tekijöitä, joita tulee huomioida sijoittamista suunniteltaessa. Tasaisesti saatava vuokratulo on asuntosijoittamisen tuoton ydin, mutta on myös muita tekijöitä, jotka täytyy ottaa huomioon.

Asuntosijoittamisen vuokratuottoon vaikuttavat:

  • asunnon arvo
  • asunnosta saatava vuokra
  • remonttikustannukset
  • varainsiirtovero
  • yhtiövastike

Jokaisella tekijällä on oma merkityksensä ja tästä syystä on tärkeää tutustua huolellisesti näihin ominaisuuksiin. Huolellisella suunnittelulla saat sijoittamisesta kannattavaa toimintaa.
Lue lisää: http://www.ostavuokraavaurastu.com/

Asuntosijoittamisella vakaata tuottoa

Asuntosijoittaminen tuo vakaata tuottoa asunnon omistajalle.

Suomen vuokramarkkinoita pidetään yleisesti vakaina. Vaikka asuntojen markkinahinnoissa olisi vaihtelua, vuokrakysyntä on yleensä pysynyt kohtuullisen tasaisena. Vuokraaminen on siksi kohtuullisen varma tapa saada kuukausittaista kassavirtaa.

Sijainti

Asuntomarkkinoilla on aluekohtaisia eroja ja nämä vaikuttavat myös asuntosijoittamisen tuottoon. Esimerkiksi suurissa kaupungeissa bruttovuokratuotto ei ole yhtä suuri kuin pienissä kaupungeissa, joissa on matalampi hintataso.

Suurien kaupunkien etu on kuitenkin asunnon mahdollinen arvon nousu. Pankit myös rahoittavat mieluummin asuntoja, joilla on hyvä sijainti. Suuriin kaupunkeihin ja kasvukeskuksiin on yleensä helpompaa löytää vuokralainen. Näin sijoituskohde on myös kannattavampi.

Vaikka pienillä paikkakunnilla vuokratuotto voisi olla parempi, sijoitusasunnon arvo saattaa pitkällä aikavälillä laskea. Taantuvien alueiden haasteena on myös löytää vuokralainen joka kuulle ja tällöin tyhjien kuukausien riski kasvaa.

Sijoitusasunnon verotus uudiskohteissa

Kun sijoittaja ostaa uudisasunnon, liittyy tilanteeseen verotuksellista etua, jos taloyhtiö on tulouttanut rahoitusvastikkeet tilinpäätöksessään. Silloin rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista. Tässä tapauksessa asunnon yhtiölainaosuus maksetaan kuukausittain rahoitusvastikkeen muodossa. Yleisesti yhtiölainan voi maksaa kerran vuodessa kokonaan halutessaan pois.

Vuokratuottoon vaikuttavat tekijät

Asuntosijoittamisen vuokratuottoon vaikuttaa monta tekijää. Näitä ovat asunnon velaton hinta, remonttikustannukset, varainsiirtovero, yhtiövastike ja asunnosta saatava vuokra. Tekijöiden yhteisvaikutuksesta voidaan laskea vuokratuotto.

Vuokratuotto on asuntosijoittamisesta saatava tuottoprosentti. Tuottoprosentilla mitataan asuntosijoittamisen tuottavuutta eli sitä, kuinka paljon asuntosijoittaminen tuottaa. Tasainen vuokratulo on hyvän vuokratuoton edellytys.

Asunnon arvo

Sijoitusasunnon tuottoon vaikuttaa oleellisesti asunnon hankintahinta. Asuntojen markkinahintojen ollessa korkeammalla esimerkiksi pääkaupunkiseudulla verrattuna maakuntien kasvukeskuksiin, tarkoittaa tämä yleensä matalampaa vuokratuottoa.

Usein uudiskohteissa asunnon hankintahinta on suurempi kuin vanhoissa sijoitusasunnoissa. Uusi asunto ei yleensä vaadi ensimmäisinä vuosikymmeninä suurempia remontteja, jotka alentaisivat vuokratuottoa. Myös asuntosijoittajan ja vuokralaisen arki on helpompaa, kun remontteja ei ole odotettavissa lähiaikoina.

Huomioi myös uudiskohteen verotuksellinen mahdollisuus. Vaikka uudiskohteen kohdalla asunnon suurempi hankintahinta nostaa esimerkiksi mahdollista lainan määrää, kannattaa rahoitusvastikkeen vähennysoikeus silti huomioida erilaisia ratkaisuja punnitessa. Asiaa on siis tarkasteltava kokonaisuutena. Myös aiemmin mainitut alueelliset erot vaikuttavat ilmiöön. Asunnon arvo voi nousta kehittyvillä ja kasvavilla alueilla, erityisesti pääkaupunkiseudulla.

Varainsiirtovero

Ostaessasi sijoitusasunnon sinun on huomioitava myös varainsiirtoveron vaikutus. Asunto-osakkeiden varainsiirtovero on 2% velattomasta kauppahinnasta. Jos rahoitat sijoitusasuntosi pankilta saatavalla lainalla, pankin henkilökunta osaa huomioida varainsiirtoveron budjettiisi.

Uusissa asunto-osakeyhtiöissä varainsiirtovero on maksettava kahden kuukauden kuluttua omistusoikeuden siirtymisestä. Huomioi siis, että varainsiirtovero vaikuttaa myös vuokratuottoon.

Yhtiövastike

Yhtiövastike muodostuu asunnon pinta-alan mukaan. Osakas on velvollinen huolehtimaan yhtiövastikkeen maksuista, sillä niillä katetaan osakkeen kuluja. Yhtiövastike maksetaan aina riippumatta siitä, onko asunnossa asukas vai ei, sillä kuluja syntyy myös asunnon ollessa tyhjillään. Osakkaana sinun kannattaa ehdottomasti tutustua yhtiöjärjestykseen, josta selviää, miten hoito- ja pääomavastikkeet määräytyvät.

Vuokraus

Kun olet löytänyt sopivan ja luotettavan vuokralaisen, on aika keskittyä sopimuksen solmimiseen. Jos aikasi ei riitä tai muuten haluat ulkoistaa vuokrauksen, Suomessa löytyy monia vuokravälittäjiä helpottamaan vuokrausta.

Pohdi, onko aiheellista solmia määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva sopimus ja haluatko sitoa vuokralaista vuokrasuhteen alussa tietyn ajan sopimukseen. Vuokrasopimuksessa on hyvä ottaa huomioon vuokrankorotukset, vuokravakuus ja esimerkiksi lemmikkiasiat. Lisätietoa näistä löydät vuokranantajat.fi.

Asuntosijoittamisen tuoton laskukaava

Vuokratuoton laskemiseen löytyy laskureita, joita voi hyödyntää laskiessasi asuntosijoittamisen tuottoa. Riippuen tyylistä, laskukaavat ja laskureiden toimintaperiaate vaihtelevat hieman, eikä ole yhtä oikeaa tapaa laskea asuntosijoittamisen tuottoa.

Seuraava yksinkertainen laskukaava antaa kuitenkin hyvän arvion asuntosijoittamisen tuotosta: Ensin vuokrasta vähennetään vastike ja siitä saatu summa kerrotaan niillä kuukausilla, joilla kohde on vuokrattu vuodessa.

Esimerkiksi: (Vuokra – vastike) x12

Tämän jälkeen kuukausimäärällä kerrottu summa jaetaan velattoman hinnan, varainsiirtoveron ja remonttikulujen summalla ja tämä kaikki kerrotaan sadalla prosentilla. Tästä saatu summa kertoo vuokratuoton määrän prosentteina.

((Vuokra – vastike) x12): (remonttikulut + varainsiirtovero + velaton hinta)) x 100 % = vuokratuotto prosentteina

Yksinkertainen laskukaava antaa sinulle arvion vuokratuotostasi.

Jos kyseessä olisi Jyväskylässä uudiskohde 28m2 yksiö, vuokratuoton prosentti laskettaisiin näin:

Yksiö Jyväskylässä 
Asunnon pinta-ala28
Vuokra550
Velaton myyntihinta109 900
Hoitovastike100
Varainsiirto2198
Remonttikulut0
Vuokrakuukaudet12

((550-100) x12): (2198 +109900) x 100 % = 4,8 % 

Laskeminen vaiheittain:

(550-100) x12) = 5400 (2198 +109 900) = 112 098 (5400: 112 098) x 100 = 4,8%

Jyväskylässä uudiskohteen yksiön vuokratuotoksi tulisi tässä tapauksessa 4,8 %. Tarkemmin tarkasteltuna siis asunnon arvo, remonttikustannukset, varainsiirtovero, asunnosta saatava vuokra ja yhtiövastike muodostavat tarkan summan vuokratuotolle. Huomioi kuitenkin, että kaikkea ei voi ennakoida ja siksi on hyvä pitää puskurissa hieman varoja esimerkiksi yllättäviä tilanteita varten.

Lähde: https://peabkoti.fi/asuntosijoittaminen/asuntosijoittamisen-tuotto/